Finanzierung über eine US-Bank – Welche Vorteile gibt es?
Bei einer Hypothek in den USA sind Kauf und Finanzierung unbedingt miteinander verknüpft. Dies beginnt mit der sogenannten "Finance Contingency", der Finanzierungsklausel. Wenn Sie in den USA eine Immobilie finanzieren, sollten Sie deshalb unbedingt darauf achten, dass diese Klausel im Vertrag steht.
Denn: Mit der „Finance Contingency“ ist der Kauf der Immobilie an die Zusage der finanzierenden US-Bank gebunden. Sollte die Finanzierung aus irgendeinem Grund nicht zustande kommen, sind Sie als Käufer anhand dieser Klausel zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Ein weiterer Vorteil einer Finanzierung in den USA: Im Falle einer Finanzierung einer Immobilie gilt das beliehene Objekt für die US-Bank als einzige Sicherheit. Auf weitere Vermögenswerte wie Konten, andere Immobilien usw. kann nicht zugegriffen werden - weder in Europa noch in den USA.
Ob diesseits oder jenseits des großen Teichs – eines bleibt bei einer Finanzierung doch immer gleich: Vor dem Abschluss eines Kredits sollten Sie die Finanzierung auf Herz und Nieren prüfen und Zinsen & Raten online berechnen.
Welche Modelle für Kredite bieten die US-Banken an?
Vor einigen Jahren haben die US-Banken die Vielzahl an unterschiedlichen Kredit- Programmen vereinfacht. Zwar gibt es immer noch verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, doch beschränken sich diese mittlerweile auf die Kernmodelle, die sogenannten "ARMs" - "Adjustable Rate Mortgage".
“Adjustable Rate Mortgage” bedeutet übersetzt “variabel verzinstes Hypothekendarlehen”. Diese Darlehen funktionieren ganz anders als die variablen Programme, die man aus Europa kennt. Im folgenden Abschnitt erläutern wir, was die Merkmale dieser „ARMs“ sind.
Ein wichtiger Faktor: die Zinsen und die ZinsbindungWie funktioniert ein Adjustable Rate Mortgage (ARM)?
Grundsätzlich unterscheidet man die folgenden „ARMs“:
- "1 year ARM"
- "3 year ARM"
- "5 year ARM"
- "7 year ARM"
- "10 year ARM"
Die Angabe der Jahre gibt die initiale Zinsbindung an. Nach dieser Zeit kann man zum ersten Mal nach Kreditabschluss die Zinsen anpassen. Nehmen wir als Beispiel den "5 year ARM": Hier können sich also nach fünf Jahren das erste Mal die Zinsen nach oben oder unten verändern. Fallen die Zinsen nach fünf Jahren, kann der Kreditnehmer sich über eine niedrigere Belastung freuen.
Damit der Kreditnehmer bei einer entsprechenden Marktentwicklung vor einem überraschenden Zinsanstieg geschützt ist, sieht ein ARM eine Deckelung des Zinssatzes vor. Diese Deckelung nennt man "Cap". Beispielsweise kann sich der Zins bei einem "2/5er Cap" zu seiner ersten Anpassung nach fünf Jahren maximal 2% nach oben angleichen - in Abhängigkeit der Marktentwicklung. Übrigens gilt der Cap aber auch anders herum: Eine Vergünstigung des Zinses ist ebenfalls nur bis zu dieser Grenze von 2 % möglich.
- Vertragliche Maximallaufzeit von 30 Jahren
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung oder Strafzinsen bei partieller oder vollständiger Rückzahlung zu einem früheren Zeitpunkt
- Vollständige Tilgung auch innerhalb der Zinsbindungsfristen
- Nach Ablauf der jeweiligen Frist: Jährliche Anpassung des Zinses entsprechend der Marktentwicklung
Die Bezeichnung der verschiedenen ARMS bezieht sich also immer nur auf die ersten Jahre, d.h. die Zinsbindung für einen „3 year ARM“ gilt wirklich nur drei Jahre. Danach wird der Zins jährlich festgelegt.
Die Höhe für den Zins unterliegt aber nicht etwa der Willkür der finanzierenden Bank, sondern setzt sich zusammen aus dem aktuellen Index und der vertraglich fixierten Marge. Als Index fungiert üblicherweise der 1 year LIBOR, der öffentlich notiert ist. Und die Marge ist vertraglich fixiert und liegt - je nach Bank - in der Regel zwischen 2,75% und 3,5%. Übrigens bleibt diese Marge für die gesamte Laufzeit des Kredits gleich hoch.